Den så kallade bostadsbubblan i Stockholm är ett centralt tema i många bloggar, och vid många diskussioner mellan folk i största allmänhet. Vi frågar oss: -Hur kan priserna fortsätta uppåt i all evighet, hur kan det vara så dyrt, och när ska bubblan spricka? Jag har själv länge varit en anhängare av bubbelteorin, men börjar så småningom vika mig.
Det som fick mig att tänka om var en engelsman som jag träffade, och han gav mig en lite större inblick i Londons bostadsmarknad. Priserna är givetvis ännu högre än i Stockholm, och ter sig närmast som fantasifoster för de som befinner sig utanför. Bara för att ta ett exempel, ett litet klassisk radhus i Londonstadsdelen Camden kan idag uppbringa ca 40 miljoner svenska kr.
Under de här premisserna kan förmodligen även Stockholmsbubblan fortsätta ett tag till. Framförallt om lönerna fortsätter uppåt, räntorna är låga. Samt att folk hela tiden gör en vinst vid den senaste bostadsaffären, en s.k bostadskarriär, vilket kan ackumulera många miljoner under årens lopp.
Det finns alltså ett antal människor som kan placera höga belopp på sitt boende, de har höga löner och klarar av en hög återbetalning till banken. De är också villiga att ta risker, eftersom det inte är farfars surt förvärvade miljoner de spelar med, nej, det är egna pengar som spekulerats ihop på ett antal köp och försäljningar under åren. I värsta fall blir man av med vinsten, och är tillbaka där man började. Och det kan man leva med.
Det finns också ett antal externa faktorer som spelar in. Dels växer Sveriges befolkning explosionsartat, och nådde för en tid sedan 10 miljoner. Detta beror i första hand på den frikostiga asylpolitiken. Och dels byggs det inte så mycket bostäder som det borde. Det är kostsamt och krångligt att bygga i Sverige. Marknaden är starkt reglerad, både vad gäller själva byggandet, men även vad gäller hyror och avgifter.
En annan kanske lite mer okänd faktor som spelar in är bostadstrenderna. På 1950- och 60-talet ville folk flytta ifrån innerstäderna till nybyggda moderna bostadsområden utanför stadskärnan. Innerstaden var omodern och delvis förfallen, samt mycket avgaser från bilarna.
Under 1980-talet så ändrades trenden. Det blev plötsligt högsta trend att bo inne i stadskärnorna igen. Bilarnas nya katalysatorer gjorde stadsmiljön renare, och det fanns många lägenheter som kunde köpas till relativt låga priser och renoveras. Många tjänade stora pengar på trendbytet, det som under en tidsperiod ansågs som värdelöst blev plötsligt högsta mode. Och vi befinner oss fortfarande kvar i denna trend, där innerstadsboende rankas mycket högt.
Det kommer även fortsättningsvis att finnas incitament att köpa sig en dyrare bostad i ett bra område, eftersom det växer upp sämre områden runt om storstäderna i snabb takt. En bra bostad blir helt enkelt biljetten till ett nytt och bättre liv, med bättre grannar, förskolor, skolor och service runtomkring. Sverige håller på att bli allt mer segregerat.
Vad skulle då kunna få bubblan att spricka? Det finns givetvis ett antal faktorer som skulle kunna bidra till ett större prisfall på marknaden. Det kan handla om en ny gröna-vågen-trend där folk plötsligt drar ut på landet, eller flyttar utomlands till ett billigare boende. Man vill helt enkelt plocka ut vinsten, kanske leva lite enklare, med ett digert bankkonto. Även ekonomiska trender som minskad riskbenägenhet kan spela in. Större höjningar av räntan kan också påverka, eller någon form av bankkris som innebär att det plötsligt blir svårare att ta lån. Om bostadsbyggandet tar fart och befolkningsökningen avtar så kan det också innebära ändrade förutsättningar. Här spelar avregleringar på bostadsmarknaden också in, samt den svenska migrationspolitiken.
Frågan är hur stor risken är att någon av dessa saker inträffar? Det som ligger närmast till hans är någon slags bankkris, vilket vi haft gott om i Europa under åren, vilket förutspås i Italien och Tyskland under året. Frågan är om detta kan bidra till ett större prisfall, eller bara ett mindre hack i statistiken? Priserna fortsätter förmodligen vidare uppåt när nämnda kris lagt sig. Och de som orkar vänta ut krisen klarar sig bra. Utifrån de förutsättningar jag hittills räknat upp så är det svårt att förutspå en större spricka i bubblan, om det nu ens finns en bubbla?
